سختی ​خانه‌دار ​شدن به شیرینی ​آن می‌ارزد

سرویس اقتصادی « فردا »: اکنون در هر محفلی که صحبت از مسکن می‌شود، گریزی هم به طرح جدید و در دست بررسی دولت برای راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن زده می‌شود؛ صندوق‌هایی که قرار است تا 80 میلیون تومان وام کم بهره برای خرید مسکن به اقشار متوسط اعطا کنند.

هرچند هنوز کم و کیف کار به​روشنی اعلام نشده اما اثر آن در بحث های داغ مسکن به طور پررنگ دیده می شود.

دکتر حسین عبـده تبریزی، مشاورمالی وزیر راه و شهرسازی که راه اندازی اولین بانک خصوصی کشور را در کارنامه خود دارد، به نوعی پدر این صندوق های جدید هم محسوب می شود.

وی درگفت وگویی که پیش رو دارید راه حل نهایی و همیشگی مشکل مسکن در ایران را راه اندازی بازار رهن می داند؛ بازاری که مانند تمام نقاط دنیا تا80 درصد مبلغ خرید خانه را وام بدهد تا خانوارها از طریق پس اندازهای آینده صاحب مسکن شوند. عبده تبریزی ایده صندوق های پس انداز مسکن را حرکتی به سوی راه اندازی بازار رهن کامل مسکن می داند.

خرید مسکن به یک معضل بزرگ برای خانواده ها تبدیل شده است. در زمانی که کشور توانمندی رشد اقتصادی را داشت به دلیل مدیریت غلط،مسیر اشتباهی در پیش گرفته شد و بخش های اقتصادی مختلف بویژه مسکن با رکود مواجه شدند. حال دولت یازدهم در نظر دارد از این رکود بدون افزایش تورم خارج شود. به نظر شما چگونه این امر امکان پذیر است؟

رکود حاکم بر کشور فقط به بخش مسکن خلاصه نمی شود و تمام بخش های اقتصادی را در بر گرفته است. طبیعتا باید برنامه ای برای رفع عمومی رکود تدارک دیده می شد و براساس همین ضرورت بود که دولت برنامه خروج از رکود به طور غیرتورمی را تدوین کرد. به نظر می رسد دولت باید از مدت ها قبل برنامه جایگزینی برای بخش مسکن را معرفی می کرد زیرا کمیت وکیفیت سرپناه از نظر تامین اجتماعی و دیگر مولفه های ملی، مساله بسیار مهمی تلقی می شود. بنابراین در بحث مسکن ما با یک مساله چندوجهی روبه رو هستیم؛ اول این که دولت یازدهم با این که برنامه دولت پیشین در حوزه مسکن و احداث مسکن مهر را قبول نداشت، تعهد داد که این پروژه را تمام می کند. دومین مورد نیز این است که دولت چه برنامه ای را برای ساماندهی بخش مسکن معرفی می کند، برنامه ای که بتواند رکود بخش مسکن را برطرف کند و یکی از موتورهای اصلی اقتصاد را روشن کند. حاصل بحث و بررسی ها همین برنامه ای است که تدارک دیده شده و با هماهنگی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی قرار است تامین مالی خریداران مسکن تغییراتی را تجربه کند.

بررسی ها نشان می دهد سهم مسکن در سبد هزینه های خانوار ایرانی بالاتر از استانداردهای جهانی است، این برنامه با هدف کاهش این سهم تدارک دیده شده است؟

بله. متاسفانه سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی بالاست یعنی با این که نرم جهانی این سهم، حدود 30 تا 33 درصد است. ، در برخی موارد خانواده های ایرانی مجبورند تا 50 درصد درآمد خود را به عنوان اجاره خانه یا اقساط پرداخت کنند و همین امر فشار زیادی به طبقه متوسط وارد می کند. در برنامه خروج از رکود دولت این سهم 35 درصد در نظر گرفته شده است. یعنی برنامه ریزی به صورتی است که قسط وام خرید خانه در استطاعت خانوارها باشد. این رقم باز هم گرچه سنگین است اما می تواند تا حدی از بار مشکلات بکاهد.

پس حتی در این بسته نیز ما با فشار هزینه ای به خانوار از بابت بخش مسکن روبه رو هستیم.

بله. در شرایطی که درآمدها در ایران متناسب با تورم یکی دو سال اخیر رشد نکرده، چه پرداخت اقساط وام جدید خرید مسکن و چه اجاره نشینی کار مشکلی است. اما باید قبول کرد که در عین حال صاحب خانه شدن اتفاق شیرینی است و همه افراد حاضر هستند برای مدتی فشار آن را تحمل کنند.

عدم انطباق هزینه خانوارها با بخش اقتصادی مسکن تا کی و کجا قرار است ادامه داشته باشد؟

قبل از این که به پرسش شما پاسخ دهم لازم می دانم به نکته ای اشاره کنم. باید توجه داشت که بعد از پیروزی انقلاب اسلامی بخش مسکن عملکرد بدی نداشته است. برای اثبات این مدعا من آمار ارائه می دهم. سال 1355 در مقابل هر 128 خانوار در ایران صد واحد مسکونی در اختیار داشتیم. اکنون خوشبختانه این نسبت اصلاح شده و ما در مقابل هر 105 خانواده صد واحد مسکونی در اختیار داریم. البته به این معنی نیست که بافت های ناهنجار مسکن کاهش یافته یا وضع خانوارها در حوزه مسکن با بهبود روبه روست. چراکه درصد مالکیت مسکن در گذشته 73 درصد بود که اکنون به 65 درصد تنزل پیدا کرده و این به معنای افزایش اجاره نشینی است. ببینید هر چند کارنامه در این بخش منفی نبوده اما متغیرهای دیگر مانند بیکاری و... فشار مضاعفی را به اقتصاد و خانوارها وارد می کند.

سوال اینجاست که مردم این بهبود را احساس می کنند یا خیر. هم اکنون مسکن دغدغه ویژه خانوارهاست و فشار هزینه ای در این بخش در سال های اخیر بشدت افزایش یافته است.

بنده به موضوعاتی مانند این که خانواده ها برای پرداخت اجاره بها و اقساط مشکل دارند واقف هستم و طرح خروج از رکود مسکن هم به این مساله توجه ویژه کرده است. تمام توجه این طرح به این است که مردم بیایند با نرخ سود تسهیلات 14 درصدی مسکن خود را تهیه کنند. ما اصلا قصد نداریم وام های 27 درصد یا بالاتر را در اختیار خریداران قرار دهیم تا بسختی صاحب مسکن شوند. نرخ 14 درصد از حداقل های اجاره موجود بالاتر نمی رود. نامه مشترک وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی نیز با همین هدف به رئیس جمهور ارائه شد. در ضمن باید متذکر شوم که مسکن در شهرهای بزرگ به مساله ای حاد تبدیل شده اما وضع در شهرهای کوچک متفاوت است.

می خواهم درخصوص همین نامه ای که اشاره کردید، صحبت کنیم. همان طور که اشاره کردید در برنامه برون رفت از رکود، مسکن به عنوان یکی از بخش های پیشران تعیین شده است. این به آن معناست که می تواند محرک اقتصادی کشور باشد. کلیدی ترین وظیفه نیز برای رونق بخش مسکن به عهده بانک ها گذاشته شده است. فکر می کنید بانک ها می توانند چنین نقشی را ایفا کنند؟

در همه جای دنیا نظام بانکی تسهیلات مسکن را تامین می کند و اصولا مردم مسکن را از محل پس اندازهای گذشته نمی خرند. یک زوج جوان و مسکن اولی ها با 20 تا 30 سال سن، علاقه مندند که مسکن بخرند. در اغلب کشورهای جهان بازاری طراحی شده که به بازار رهن معروف است. منظور از بازار رهن، بازار خرید بلند مدت مسکن است. رهن نه به معنای رهنی که در ایران رواج دارد. آن چیزی که ترجمه انگلیسی کلمه mortgage است و ما آن را رهن ترجمه کردیم و در ایران و دیگر کشورها معنای متفاوتی دارد. در گذشته ها نیز بانک رهنی در ایران وجود داشت، یعنی بانکی که به مردم تسهیلات بلندمدت می داد تا خانه دار شوند. میلیون ها نفر که نه بلکه میلیاردها نفر از همین مسیر خانه دار شدند. یعنی هیچ جای دنیا یک زوج جوان متوسط، پول خرید خانه را ندارد. در ضمن هر چه مقدار ودیعه کمتر باشد وضع بهتر است. به عنوان مثال در برخی کشورها 10 درصد پول خانه از سوی خریداران پرداخت می شود و 90 درصد نیز تحت عنوان تسهیلات بلندمدت در اختیار خانوارها قرار می گیرد.

کدام کشورها این کار را انجام می دهند؟

تقریبا همه کشورهای پیشرفته از نظر نظام مالی بالای 80 درصد قیمت خانه را تسهیلات می دهند. بنابراین به دلیل این که منابع بازار رهن بزرگ است تسهیلات دهی آن سودده است. در ایران سابقه این داستان حدود 90 سال است، یعنی از سال 1305 که در واقع اولین موسسه رهنی در ایران تشکیل شد تا سال 1317 که بانک رهنی تشکیل شد در ایران سابقه این امر را داریم. بعد از انقلاب مقداری ابهام درخصوص بهره و نرخ وام و از این قبیل مسائل به وجود آمد و مقداری کار عقب افتاد تا این که از سال 1372 صندوق های مسکن شروع کردند به تسهیلات دادن. این کار هم در ایران و هم در جهان حداقل سابقه دویست ساله دارد. همه جای دنیا الگوی خرید مسکن همین است؛ این که ما مسکنی را بخریم و بعد در طول عمر کاری‎ مان پولش را بتدریج پرداخت کنیم. در واقع نامه مشترک آقایان آخوندی و سیف همین را گفته است. یعنی نمی گوید که ما پول بدهیم خانه بسازیم یا کمک هزینه خرید مسکن لوکس را تامین کنیم. در این نامه آمده است که حداقل هایی را به مردمی که می خواهند خانه اولشان را بخرند یا در جامعه هدف ما قرار دارند با یک سقف معینی که سقف ما 50 درصد قیمت یک خانه حداقلی است، می پردازیم. در تهران و شهرهای بزرگ حداقل خانه متری دو میلیون تومان است و 70 متر خانه می شود 140 میلیون تومان و نصف این رقم قرار است که در قالب وام پرداخت شود. دولت کاری با افرادی که می خواهند خانه های یک میلیاردی تهیه کنند، ندارد و آنها جامعه هدف دولت نیستند. دولت صرفا با گروه هدف خودش که غالبا خانه اولی ها هستند، کار دارد. آنها از بانک تسهیلات را دریافت می کنند و دولت باید تفاوت سود را پرداخت کند و اینجا آن کلیدی است که از آقای رئیس جمهور کمک خواستند. دولت در شرایطی که هنوز نرخ تورم و بهره بالاست باید این تفاوت سود را با نرخ 14 درصد تامین کند.

گروه های هدف چطور اولویت بندی می شوند؟

گروه های هدف همان گروه هایی هستند که از وزارت مسکن سابق تقاضای زمین برای ساخت خانه داشتند یا در مسکن مهر ثبت نام کردند. در مجموع می توان گفت دهک های کم درآمد جامعه هستند. البته این دهک ها به دو گروه تقسیم می شوند؛ یک اکثریت مردم هستند که خودشان توانایی پرداخت اقساط را ندارند و باید به آنها کمک شود که به آنها مسکن حمایتی می گویند. منظورمان از مسکن حمایتی همین است. در حوزه مسکن آزاد یعنی افرادی که می خواهند خانه بهتر تهیه کنند اصلا دولت کاری به آنها ندارد. برخی افراد هم هستند که می توانند اقساط را پرداخت کنند اما نمی توانند با نرخ 26 یا 27 درصد اقساط پرداخت کنند، اینها هدف اصلی این صندوق ها هستند.

مسکن اجتماعی نیز در قالب همین طرح دیده شده یا برنامه ریزی در مورد آن متفاوت است؟

مسکن اجتماعی موضوع دیگری است. مسکن اجتماعی برای اقشاری است که نه می توانند اقساط خود را به طور کامل بپردازند و نه می توانند اجاره بها بپردازند. اینجاست که ترکیبی از دولت و شهرداری ها و خیریه ها کمک می کنند تا این اقشار با اجاره های خیلی کم صاحب محل اقامت بشوند. این تقسیم بندی در گذشته در وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی جدید وجود داشته و به همان منوال در حال اجرا شدن است.

آیا این احتمال وجود دارد که مسکن های گران قیمت از طریق این تسهیلات تامین شود؟

هدف این نیست که وام های بیش از 80 میلیون تومان توسط صندوق های پس انداز مسکن پرداخت شود. هدف ما این است که اقشار کم درآمد و خانه اولی ها صاحب خانه شوند. ما نمی خواهیم به لوکس نشینان کمک کنیم؛ آن هم با توجه به منابع محدود دولت اصلا چنین رویه ای را دنبال نخواهیم کرد. سقف وام 80 میلیون تومان است و قرار نیست که 80 میلیون تومان برای خرید خانه به همه افراد واگذار شود به این دلیل که قیمت خانه در شهرهای بزرگ و کوچک و همچنین کلانشهرها متفاوت است. ممکن است در یک شهر یک خانواده با 20 میلیون تومان کمک هزینه خرید صاحب خانه شود و در شهری مانند تهران با 80 میلیون کمک هزینه خرید مسکن. البته این موضوع را هم باید بگویم که رقم 80 میلیون تومان رقم پیشنهادی است و رقم دقیق آن بعد از مذاکره بانک های عامل با بانک مرکزی برای ایجاد صندوق مشخص می شود و احتمال دارد که پایین تر از رقم اعلامی باشد.

تردیدی نیست که بسیاری از افراد از این طرح استقبال می کنند. اما برخی مستاجران هستند که استطاعت پرداخت تسهیلات را ندارند. برخی منتقدان می گویند این برنامه ای که دولت گذاشته شاید برای برخی از اقشار آسیب پذیر جامعه خیلی مناسب نباشد.

هیچ طرحی پاسخگوی همه مشکلات نیست. این طرح هم مانند دیگر طرح ها نمی تواند همه مشکلات را پوشش دهد. طبیعی است که مردم مشکلات متفاوتی دارند. ما نمی گوییم که این طرح مسکن اجتماعی را حل می کند. مسکن اجتماعی برای افرادی که نمی توانند اقساطی را بپردازند، در نظر گرفته شده است و نظام تامین اجتماعی باید این مشکل را حل کند. اگر امروز نظام تامین اجتماعی مسکن فقرا و کم درآمدها را در برنامه نگذاشته است به این دلیل است که مساله سلامت و بازنشستگی هنوز حل نشده است. ما مجبور هستیم مسائل را با حوصله و بتدریج، یکی یکی حل کنیم. من خودم هم قبول دارم که این طرح پاسخگوی نیاز یک عده است و عده ای دیگر بیرون این طرح باقی می مانند. برای این مساله باید در جای دیگری چاره اندیشید. مهم این است که باید از مبانی نظری کار را شروع کرد و تجربه جهان را مشاهده کنیم که مدل اقتصاد کلان خود را اصلاح کرده و بعد به مساله سیاست بپردازد. این موضوع اتفاق افتاده است. خوشبختانه هم در مساله برون رفت از رکود این مبانی نظری کاملا رعایت شده و هم در برنامه مسکن. یعنی بعد از هشت ماه مذاکره بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی به اجماعی رسیدند که می توانند از این مسیر حرکت کنند. آمدند بحث خاصی را مخاطب قرار دادند و آن بحث خاص این است گروه هایی که قصد دارند اولین خانه خود را خریداری کنند حمایت کنیم و منابعی را هم که می توانیم تجهیز کنیم، پرداخت کنیم.

دولت نباید درگیر بازار مسکن و خانه ساختن شود یا شروع به مداخله در کار مردم کند. آنها کار خودشان را انجام می دهند و دولت فقط باید این تفاوت سود را پرداخت کند.

هر بار که میزان وام مسکن افزایش پیدا کرده، قیمت خانه هم رشد داشته است. فکر نمی کنید اعطای این تسهیلات روی قیمت خانه تاثیر مستقیم داشته باشد؟ عرضه و تقاضا در صورت تزریق نقدینگی افزایش می یابد و ممکن است که خروج از رکود بازار مسکن با تورم همراه باشد.

مرداد ماه 1384 وام مسکن 18 میلیون تومان شد. از مرداد ماه 1384 تا سال 1390 این رقم تغییری نکرد. آیا قیمت مسکن در طول این سال ها تغییر نکرد و ثابت ماند؟ سال 1386 قیمت مسکن 2.5 برابر شد. نباید به این موضوع ساده نگریست که یک آمار را نشان بدهیم که این عامل باعث می ‎شود تحریک اتفاق بیفتد. باید تحلیل هایمان همه جوانب را در نظر بگیرد. این تجربه همه جای دنیاست که برای خرید مسکن تسهیلات می دهند. مسکن با غذای روزانه تفاوت دارد که بدون وام و تسهیلات تهیه می شود. مثالی در این مورد می زنم تا بتوانم موضوع را بهتر بیان کنم. اگر فردی قصد احداث یک کارخانه را داشته باشد و تقاضای وام کند باید بگوییم که اگر وام بدهیم تورم ایجاد می شود؟ خیر. مسلما این گونه نیست. مسکن برای مردم کالای سرمایه مصرفی بلندمدت است. باید برای خرید آن تسهیلات داده شود و بدون تسهیلات، خرید مسکن امکان پذیر نخواهد بود. ممکن است فردی یک ریال هم خرج کند و آثار تورمی داشته باشد. اگر بخواهیم این گونه استدلال کنیم باید بگوییم که ناهار نخوریم که من تقاضا ایجاد می کنم و ممکن است قیمت غذا بالا برود. استدلال صحیح این است که ما به کدام اقشار قصد داریم این تسهیلات را بدهیم.

منبع: جام جم آنلاین