نکات مهمی که هنگام خرید املاک باید در نظر گرفت

مقدمه

امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را بعلت عدم دقت در معامله و ناآشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می‌کنند. در صورتی که بسیاری از این مشکلات با مطالعه یا تماس با وکیل قابل پیشگیری است. البته پیشنهاد می‌شود در امور ملکی به دلیل مبالغ بالایی که جابجا می‌شود و وجود نکات حقوقی بسیار، به دانش خود اکتفا نکنید. در معاملات ملکی حتی با بهترین وکیل ملکی تهران صحبت کنید هم کم است!

از کدام موسسه مشاوره حقوقی بگیریم؟

شایان ذکر است تاکنون هیچ لیست رسمی و معتبری که بهترین وکیل دادگستری تهران را معرفی کند از طرف ارگانها و نهادهای دولتی منتشر نشده، و تمامی مطالب که در سطح اینترنت وجود دارند صرفا جنبه تبلیغاتی دارند. فلذا برای پیدا کردن دفتر وکالت و یا موسسه حقوقی قابل اعتماد، چاره ای نیست جز رجوع به سابقه موسسات و وکلا. در بین موسسات حقوقی مختلف، موسسه هوشمند حقیقت گستر پارسیان یکی از موسساتیست که توانسته در مدت فعالیت خود اعتماد مراجعین را جلب کند. افراد می‌توانند جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین از طریق راه های ارتباطی که در تصویر زیر وجود دارد با این موسسه ارتباط برقرار کنند.

نکاتی بسیار مهم که در خرید املاک باید مورد توجه قرار گیرد :

۱-  در صورتیکه شخصی به ‌و‌کالت از مالک قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالکیت باید به نکات ذیل توجه نمود:

۱-۱-  استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت در مورداحتمال عزل و‌کیل مرقوم. دراین خصوص توجه شود که وکالت‌های بلاعزل تا زمانی‌که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشده اند یا سند وکالت باطل یا اقاله نشده باشد دارای استحکام بیشتری می باشند. ضمناً حتی الامکان با تحقیق و بررسی لازم از زنده بودن موکل اطمینان حاصل گردد.

۱-۲-  در مورد حدود وکالت لازم است وکیل در سند وکالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود که وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معمولاً بردو نوع هستند:

الف)  وکالت کاری:این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی به اشخاص دیگر اعطاء می شود که اقدام برای اخذ سند یا اخذ پروانه احداث بنا یا پایان کار یا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفکیکی و حضور در سایر ادارات لازم می‌آید. به عبارت دیگر هدف از اعطاء این گونه وکالت‌ها پیگیری امور مربوط به ملک و بنا از مراجع ذیربط است بدون آنکه قصد انتقال مالکیت و اخذ وجه و… در نظر باشد.

ب) وکالت معاملاتی:این نوع وکالت‌ها معمولاً در مواردی اعطا می‌شود که مالک قصد انجام معامله و واگذاری ملک یا حقوق راجع به آنرا به دیگری از طریق وکیل داشته است. عرف براین است که در این امور وکالت به صورت تام و بلاعزل و با اختیار توکیل داده می‌شود و معمول است که معاملات با اسناد عادی با اعطاء وکالت رسمی به صورت فوق همراه می شود.

بنابراین بایستی توجه شود که در صورت اقدام برای معامله ملک یا سرقفلی و…از طریق وکیل مالک، سند وکالت، مؤید اختیار وکیل برای انجام معامله در مورد پلاک ثبتی مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختیار و صریح باشد بدون آنکه اشکال یا خسارتی در آینده را موجب شود.

تاکید می‌شود که در صورت معامله از طریق وکیل اقدامات لازم برای اعمال و اجرای مفاد سند وکالت انتقال سند به نام خریدار به قید فوریت و درکوتاهترین زمان ممکن انجام گردد زیرا با فوت وکیل یا موکل یا محجور شدن آنان سند وکالت فاقد اعتبار می شود.

۱-۳- اصولاً وکالت قابل تفویض به اشخاص دیگر می باشد. وکیلی که در سند وکالت اختیار و امکان تفویض وکالت دارد ممکن است طی سندی که به آن سند تفویض وکالت گفته می شود اختیارات خود را به شخص دیگر تفویض و محول کند. در اسناد تفویض وکالت باید سلسله اسناد تفویضی از اولین وکیل تا آخرین وکیل بررسی، ملاحظه و رویت شود تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد. به هرحال اوّلاً بایستی در سند وکالت اولیه برای وکیل حق تفویض وجود داشته و مسئله عزل احتمالی وکیل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود.

انیاً توجه شود در صورتی که یکی از وکلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وکیل بعدی و اساساً هر گونه معامله راجع به ملک مربوطه با مشکل مواجه خواهد بود.

۲-  نظر به اینکه خرید اراضی اشخاص حقوقی عموماً و اشخاص حقوق عمومی مانند وزارتخانه ها، موسسات و شرکتهای دولتی خصوصاً نیازمند جری تشریفات خاصی بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصی را ضرورتاً نیاز دارد لذا قبل از انجام این دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نیاز از قبیل مصوبه هیأت مدیره شرکت یا موسسه ، مصوبه مجمع عمومی شرکت یا موسسه در مورد شرکتها و موسسات و مصوبه هیأت وزیران، مصوبه شورای اقتصاد و سمت و معرفی‌نامه اشخاصی که قرارداد واگذاری ملک یا سند انتقال را امضاء می‌کنند در مورد اشخاص دولتی و نیز توجه به اساسنامه ها، آئین نامه های معاملات، قانون محاسبات عمومی کشور و قانون برگزاری مناقصات ضروری است.

۳-  در مورد اراضی نیروهای مسلح نیز اخذ مجوز ستاد کل نیروهای مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خرید اراضی از وجود مصوبات و مجوزهای مذکور باید اطمینان حاصل و تصویر آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.

۴-  در مورد اراضی مصادره‌ای توسط دادگاه‌های انقلاب که به نفع دستگاه‌های مختلف اعم از ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره)، بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان، کمیته امداد و غیره مصادره گردیده است توجه شود که خرید این اموال ممکن است در آینده با مشکلاتی از جمله ادعای مالک سابق مواجه گردد. لذا در خرید این گونه املاک باید دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشکلات احتمالی بایستی هنگام طرح موضوع در هیأت مدیره شرکت یا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشکلات و تبعات مذکور گوشزد گردد و با آگاهی از مسائل و معضلات احتمالی و پذیرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.

۵-  درخصوص خرید اراضی واگذار شده توسط هیأت‌های واگذاری اراضی سابق و ادارات کشاورزی توجه شود که این اراضی باید دارای سند رسمی بوده و درصورتیکه انتقال به نیابت از مالک اولیه توسط هیأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالک سند انتقال را امضاء ننموده باشد باید با اخذ استعلام از توافق قطعی مالک اولیه برای انتقال سند اطمینان حاصل شود.

۶-  در مورد اراضی که اسناد مالکیت آنها وفق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت صادر گردیده نیز رعایت مفاد بند ۵ ضروری است. زیرا در مواردی اسناد مذکور بوسیله مراجع قضایی به دلیل ادعاهای مطروحه از سوی معارضین ابطال گردیده است

۷-  در خرید اراضی کشاورزی باید قبلاً مراتب از ادارات کشار.وزی، جنگلها و مراتع کشور و سائر مراجع ذیربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملک تحصیل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و کاربری این املاک با توجه به قانون مربوطه به طور دقیق احراز گردد.توجه شود که تغییر کاربری این اراضی تابع قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۶ می باشد.

۸-  حداقل در مورد کلیه اراضی با مساحت بیشتر از ۱۰۰۰ مترمربع جانمائی و تطبیق زمین که از سوی مالک معرفی شده با سند مالکیت ضروری است. انجام چنین اقدامی در همه موارد(با وجود هزینه ای که دارد) نیز خالی از فایده نیست.

۹-  در مورد املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم قانونی شهرها استعلام از شهرداری و اطمینان از نوع کاربری و اینکه ملک دارای چه کاربری بوده و آِیا در طرح خاصی قراردارد یا خیر ضروری است. این مهم باید منطبق با آخرین طرح جامع و طرح تفضیلی شهربررسی و از آن اطمینان حاصل گردد.

طرح جامع شهر در ادارات مسکن و شهرسازی و طرح تفضیلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه می باشد و قابل استعلام است.

۱۰-  در معامله با شهرداری ها اخذ مصوبه شورای‌اسلامی شهر در انتقال املاک با نصاب معاملات عمده ضروری بوده و در خصوص کاربری نیز توجه به رأی کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهر سازی و معماری ضروری است.

۱۱-  استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقیف (مشمول بند «ز») نبودن ملک و نیز حصول اطمینان از ممنوع المعامله نبودن مالک و وکلاء احتمالی لازم می باشد بدیهی است اقدامات مربوطه به این استعلامات رأسا ً‌باید توسط دفتر اسناد رسمی یا خریدار انجام پذیرفته و از تحویل ورقه استعلام به مالک یا فروشنده یا وکلای آنان از اطمینان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالک جداً امتناع شود. زیرا احتمال دارد پاسخ استعلامهایی که بوسیله مالک ارائه می شود دستکاری شده یا جعلی باشد.

۱۲-  در مورد معاملات و معاوضات با شهرداری‌ها با توجه به ماهیت املاک شهرداری‌ها که معمولاً طی توافقات اشخاص با شهرداری از اشخاص به آنها منتقل می گردد حتماً سند مالکیت رسمی شهرداری ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسیار دارد که املاک واگذار شده بوسیله شهرداری‌ها فاقد سند مالکیت و دارای معارض و حتی فاقد پایان کار و … باشد.

۱۳ - در مورد خرید تراکم از شهرداری‌ها دقت شود که میزان تراکم مورد خریداری مبتنی بر پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و با رعایت طرح تفضیلی و کاربری ملک باشد و احداث بنا در مدتی که پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.