مسکن ویژه برای میلیونر‎های ویژه!

هفته نامه پنجره: دولت در چند سال اخیر با اجرای طرح مسکن مهر اقدامات قابل توجهی را در زمینه خانه‎دار کردن مردم به خصوص قشر ضعیف و کم دردآمد جامعه انجام داده است، اما از آنجایی که حرکت دولت در مسیر ساخت‎وساز انبوه واحد‎های ساختمانی برای نزدیک شدن عرضه به تقاضا در این بخش مهم، بیشتر تأمین‎کننده نیاز مسکن دهک‎های پایین درآمدی جامعه است، اواخر سال گذشته قرار بر این شد كه دولت با رویکرد نوینی اقدام به ساخت «واحد‎های مسکونی ویژه» در داخل شهر تهران کند تا آن دسته از متقاضیان پایتخت نشینی که از تمکن مالی نسبتا خوبي برخوردارند و حاضر نیستند در شهر‎های جدید حاشیه تهران زندگی کنند، با پرداخت قیمت بالاتري نسبت به بهای مسکن مهر از تسهیلات دولت بهره‎مند و صاحب خانه‎ای مناسب شوند. ورود دولت به ساخت مسکن ویژه توسط انبوه سازان و پرداخت وام قرض الحسنه به متقاضیان آن در سه نقطه شهر تهران، حکیمیه، چیتگر و تهرانسر، خیلی‎ها را برآن داشت که برای خرید خانه عجله نکنند و یا نسبت به ثبت نام مسکن مهر در شهر‎های جدید پردیس، هشتگرد و پرند کم اقدامی نکنند، اما با اعلام جزییات نام نویسی و مبلغ هزینه کرد «مسکن ویژه» برای متقاضیان این نوع مسکن خاص، امید خیلی‎ها ناامید شد، چراکه برخورداری از چنین مسکنی با توجه به قیمت فوق العاده بالاي آن فقط نیاز میلیونر‎ها را برآورده می‎کرد، البته دولت ساخت مسکن ویژه را یک کار بسیار انقلابی می‎داند و معتقد است حتی برای برخی از افرادی که نمی‎توانند بین تهران و شهرک‎‎های اطراف در رفت و آمد باشند، چاره‎ای اندیشیده است و تا آنجایی که زمین دولتی در تهران هست، مسکن با شرایط ویژه می‎سازد. اگر متقاضیان زیاد بودند؟ وزارت مسکن پیش‎بینی این‎جا را هم کرده است. طبق شرایطی که اعلام شده وزارتخانه به متقاضیان امتیاز می‎دهد و با توجه به اولویت، مسکن ویژه به آن‎ها تعلق خواهد گرفت. امتیازدهی هم جالب است. امتیاز‎های متاهل بودن: متاهل و سرپرست خانوار بودن: 10 امتیاز، هر فرزند تحت تکفل: 3 امتیاز؛ امتیاز سابقه سکونت بیش از 5 سال در تهران: هر سال مازاد بر 5 سال و به‎صورت مستمر 1 امتیاز تا سقف 10 امتیاز؛ همسر محترمه شهید، فرزندان محترم شهدا، جانبازان معزز بالای 25 درصد، آزادگان محترم، رزمندگان بازاء هر 6 ماه حضور در جبهه: تا سقف 3 امتیاز؛ نخبگان علمی: 3 امتیاز؛ مدال آوران ورزشی در سطح آسیايی، جهانی و المپیک: 3 امتیاز. این امتیاز‎ها جمع شده و اولویت بندی صورت می‎گیرد. متقاضیان باید چه شرایطی داشته باشند؟ کسانی که مسکن ویژه می‎خواهند باید شرایط ویژه‎ای داشته باشند. متقاضیان باید دارای چهار شرط باشند: متاهل بودن، سکونت حداقل پنج سال در تهران، نگرفتن هیچ‎گونه تسهیلات مسکن از دولت و این‎که از تاریخ اول فروردین 84 هیچ معامله مسکنی نداشته باشند. البته واجدان شرایط مسکن ویژه برای دریافت واحد‎‎های مسکن ویژه تهران اولویت‎بندی می‎شوند، با این حال متقاضیان باید ابتدا با گشایش حساب در یکی از شعب بانک مسکن 20 میلیون تومان واریز کنند. با این شرایط می‎توانید ثبت نام کنید. شاید تا این‎جای کار هیچ مشکلی نباشد خیلی از تهرانی‎‎های متاهل که از سال 1384 مستاجر بوده‎اند و20 میلیون تومان هم داشته باشند اما اشکال کار بعد از این مرحله است که به تفصیل درباره آن توضیح می‎دهیم. متقاضیان باید مدارک زیر را برای بررسی احراز شرایط به‎صورت الکترونیکی (اسکن شده) از طریق اینترنت ارائه نمایند. اصل مدارک پس از امتیازبندی در مراحل تشکیل پرونده دریافت خواهد شد. 1- مدارک لازم برای این‎که ثابت کنید فاقد خانه هستید، تعهد و اقرار رسمی مبنی بر واجد شریط بودن خود و افراد تحت تکفل. لازم به ذکر است این امر از طریق بانک‎های اطلاعاتی مرجع مانند بانک زمین و مسکن، بانک استعلام سوابق، بانک اطلاعات دریافت‎کنندگان تسهیلات خرید مسکن از بانک مسکن از تاریخ 1/1/1384، بانک اطلاعات ثبت نام مسکن مهر، بانک اطلاعات فروش اقساطی تسهیلات مسکن و سایر بانک‎‎های اطلاعاتی کنترل خواهد شد. 2 - مدارک لازم برای این‎که متاهل یا سرپرست خانوار هستید:شناسنامه معتبر و کارت ملی متقاضی و افراد تحت تکفل و سایر مدارک معتبر قانونی در خصوص سرپرست خانوار بودن متقاضی. 3 - مدارک لازم برای این‎که ثابت کنید حداقل 5 سال در تهران هستید: اگر متقاضی کارمند دولت و محل کار وی از 5 سال پیش شهر تهران باشد، حکم کارگزینی و گواهی معتبر از اداره متبوع. اگر متقاضی از 5 سال پیش شاغل در بخش غیر دولتی در شهر تهران است، گواهی و دفترچه بیمه تأمین اجتماعی معتبر به‎همراه گواهی محل کار. در صورتیکه متقاضی جز دو حالت فوق نباشد باید گواهی تحصیلی معتبر خود و یا افراد تحت تکفل خود را که نشان دهنده تحصیل از 5 سال پیش تاکنون در یکی از مراکز آموزشی معتبر دولتی در شهر تهران باشد ارائه نماید. سایر حالت‎های ممکن: هرگونه مدرک معتبر دیگری که بتواند این شرط را احراز نماید. 4 - مدارک لازم برای این‎که ثابت کنید از تسهیلات مسکن استفاده نکردید: این امر از طریق بانک‎های اطلاعاتی مرجع مانند بانک زمین و مسکن، بانک استعلام سوابق، بانک اطلاعات دریافت‎کنندگان تسهیلات خرید مسکن از بانک مسکن از تاریخ 1/1/1384، بانک اطلاعات ثبت نام مسکن مهر، بانک اطلاعات فروش اقساط تسهیلات مسکن کنترل خواهد شد. برای «خانه ویژه دار شدن» چقدر پول لازم است؟ مشکل کار همین جاست. برای این‎که بتوانید در تهران خانه ویژه بخرید هم باید پول داشته باشید. چقدر؟ حداقل 100 میلیون تومان باید بتوانید در یک سال تهیه کنید. طبق این طرح بعد از این‎که 20 میلیون تومان برای ثبت نام دادید باید 3 ماه بعد 20 میلیون تومان بدهید. یعنی اگر اول مهر شرایط شما تأیید شود باید 20 میلیون بدهید و اول دی هم 20 میلیون بعدی را تقدیم کنید. اول فروردین، اول تیر و اول مهر سال دیگر هم باید هر کدام 20 میلیون دیگر پرداخت کنید. اگر فکر می‎کنید که با این پرداخت‎ها دیگر خانه دار شدید شدیدا در اشتباهید چراکه باید حداقل 2 میلیون تومان درآمد داشته باَشید تا در مدت 10 سال بتوانید ماهیانه 1 میلیون تومان بپردازید! یعنی تا این‎جای کار شما 220 میلیون تومان باید پرداخت کنید و مسئولان وزارت مسکن هم تبصره‎ای گذاشتند که اگر خانه خیلی گران شد باز هم از متقاضیان پول بگیرند! طبق اعلام وزارت مسکن کل بهای تمام شده ساخت اعیان و هزینه‎‎های مربوطه و 30 درصد از بهای کارشناسی روز قدرالسهم عرصه به‎صورت نقدی و در 5 مرحله به شرح زیر پرداخت می‎گردد: پرداخت اول: 200 میلیون ریال به هنگام افتتاح حساب در بانک مسکن پرداخت دوم: 200 میلیون ریال حدود 3 ماه پس از پرداخت اول به شرح مراحل مندرج در این بخش پرداخت سوم: 200 میلیون ریال حدود 3 ماه پس از پرداخت دوم به شرح مراحل مندرج در این بخش پرداخت چهارم: 200 میلیون ریال حدود 3 ماه پس از پرداخت سوم به شرح مراحل مندرج در این بخش پرداخت پنجم: الباقی سهم نقدی قبل از تحویل واحد سهم اقساطی: 70 درصد بهای کارشناسی قدرالسهم عرصه به‎صورت اقساط ماهیانه طولانی مدت (حداکثر 10 ساله) پرداخت خواهد شد. به‎نحوی که اقساط ماهیانه سال اول حداکثر 10 میلیون ریال باشد. مرحله اول: متقاضیانی که تشکیل پرونده داده و اصل مدارک آن‎ها به تأیید می‎رسد مهلت 10 روزه برای واریز 200 میلیون ریال آورده نوبت دوم خواهند داشت. فاصله زمانی از پایان مهلت ثبت نام حدود 3 ماه خواهد بود. مرحله دوم: متقاضیان پس از واریز مرحله دوم سهم آورده به مدت حداکثر 3 ماه فرصت خواهند داشت تا نسبت به واریز 200 میلیون ریال مرحله سوم اقدام نمایند. مرحله سوم: پس از واریز مرحله سوم آورده انعقاد قرارداد پیش فروش اعیان واحد‎ها بین متقاضی و فروشنده صورت خواهد گرفت. در این مرحله واحد متقاضی مشخص می‎گردد. مرحله چهارم: پس از واریز پرداخت چهارم به شرح فوق، انعقاد قرارداد واگذاری زمین با شرائط نقد و اقساط انجام می‎شود و فرایند دریافت اقساط 10 ساله حدود 10 میلیون ریال در ماه آغاز می‎گردد. مرحله پنجم: پس از اتمام پروژه و در صورت تکمیل پرداخت سهم نقدی از سوی متقاضی و انعقاد قرارداد واگذاری زمین، واحد قابل تحویل به متقاضی خواهد بود. مرحله ششم: در صورت تسویه کامل بهای زمین انتقال سند عرصه و اعیان بنام متقاضی در دستور کار قرار می‎گیرد. اسناد عرصه و اعیان تا تسویه کامل در اختیار سازمان خواهد بود. مسکن ویژه کجای پایتخت است؟ در خرید مسکن ویژه، متقاضیان یکی از مناطق سه گانه را بنا به‎نظر خود البته پس از پرداخت سومین مرحله 20 میلیون تومانی، انتخاب مي‎کنند. از مناطقی که مسکن ویژه تهران در آن ساخته می‎شود، در حال حاضر در منطقه تهرانسر کار ساخت این نوع مسکن آغاز شده و 50 درصد پی‎سازی آن پیشرفت داشته است و در حال نصب اسکلت هستند. واحد‎های مسکن ویژه در این منطقه 110 متری در نظر گرفته شده است این در حالی است که در منطقه‎ 22 تهران نیز شهرک آتی‎شهر برای مسکن ویژه تهران در نظر گرفته شده، بدین منظور مشاور طرح مشخص شده و کار آغاز شده است. واحد‎‎های آتی شهر نیز قرار است 75 متر تا 120 متر باشند. همچنین «حکیمیه» نیز به‎عنوان منطقه دیگری است که قرار است مسکن ویژه در آن ساخته شود. مسکن ویژه چه موقع افتتاح می‎شود؟ در مرحله اول قطعاً 4500 واحد مسکونی در منطقه تهرانسر، 5 طبقه و با پارکینگ مسقف با اصول معماری و شهرسازی ساخته خواهد شد. قیمت ساخت مسکن ویژه نقدا از متقاضی دریافت خواهد شد و طی قراردادی که با پیمانکاران بسته شده است این واحد‎های مسکونی تا پایان دولت دهم به بهره‎برداری خواهد رسید. البته باید گفت قیمت زمین به قیمت کارشناسی روز خواهد بود و ممکن است درصدی از قیمت ساخت دریافت و درصدی دیگر در 10یا 13 سال تقسیط شود. پول زمین یا به صورت کامل اقساط و یا درصدی نقد و درصدی اقساط اخذ خواهد شد و مطمئنا اقساط هم بالاتر از یک میلیون تومان نخواهد بود. کارشناسان چه می‎گویند؟ به عقیده کارشناسان حوزه مسکن، آن‎چه در کشورها، در خصوص طرح‎‎های مرتبط با مسکن اجرا می‎شود در راستای پیگیری یک هدف کلی یعنی تأمین نیاز‎ها است آن‎گونه که نیازمندان این مهم با قیمت فوق العاده بالای مسکن در تنگناي مالی و معیشتی قرارنگیرند. در حقیقت طرح مسکن مهر که در کشور ما اجرا شده است هیچ‎وقت نمی‎تواند سه دهک جامعه را پوشش دهد؛ دولت باید توان اقتصادی دهک‎‎های متوسط جامعه را افزایش دهد و تولید به‎گونه‎ای باشد که قیمت مسکن بیش از تورم سالانه نباشد. علاوه‎ بر این مسکن ویژه در راستای طرح‎‎هایی که در سایر دولت‎ها برای خانه دار کردن متقاضیان این بخش اجرا می‎شوند، در کشور ما نیز در دستور کار قرار گرفته است؛ با این تفاوت که دولت ما دو شرط برای انبوه سازان در نظر گرفته است. شرط اول این‎که قیمت تمام شده واحد‎های مسکن که در قالب طرح مسکن ویژه ساخته می‎شوند باید 40 درصد کمتر از قیمت مسکن در منطقه باشد و دوم این‎که برای انبوه‎ساز، حداقل سود تعیین شده است. حال این سؤال مطرح می‎شود که بعد از اتمام دولت فعلی، آیا دولت جدید با تفکر جدید این طرح را ادامه می‎دهد؟ و این سؤال نیز وجود دارد که چرا دولت سود این بخش را به‎جای انبوه‎ساز بین مردم تقسیم می‎کند؟ اگر دولت سرمایه‎‎های مسکن ویژه را در اختیار خود سازنده بگذارد می‎تواند در جهت افزایش توان سرمایه گذاران در کشور موفق باشد. البته باید گفت، مسکن ویژه به لحاظ میزان نیازی که در بخش مسکن در کشور داریم بسیار ناچیز است، و دولت می‎بایست حدود 30 هزار واحدی که قرار است در قالب طرح مسکن ویژه ایجاد کند را در اختیار انبوه سازان لایق قرار دهد .