رکود، گرانی یا ارزانی، بازار مسکن به کجا می‌رود؟

گروه اقتصادی فردا : مسکن از قدیم الاپام تا کنون مشکل اصلی بسیاری از خانوارهای ایرانی بوده است. البته در زمان‌های قدیم به دلیل کم بودن سطح توقعات و فرهنگی که وجود داشت، خانواده‌ها در کنار هم و در خانه پدری فرزند پسر زندگی می‌کردند و سهم نو عروسان اتاقی از خانه پدری همسر بود اما این روز‌ها مسکن داشتن مشکل جدی زوج‌های جوان است. طی چند سال گذشته هم که بازار مسکن به دلیل مدیریت غلط اقتصاد و نوسانات ارزی روزهای نا‌آرامی را پشت سر گذاشته است و کار را برای مردم سخت‌تر کرده است. به همین دلیل است که همیشه پیش بینی قیمت مسکن و اطلاع از آینده این بازار، مورد توجه عموم مردم قرار داشته و از آنجایی که سهم زیادی از متقاضیان بازار مسکن، اجاره نشین هستند، پیشبینی بازار مسکن اهمیت می‌ابد و مورد توجه قرار می‌گیرد. از سوی دیگر، وضعیت ناپایدار اقتصادی در سال‌های گذشته و تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مصالح ساختمانی از مواردی بوده که همواره متقاضیان را نسبت به آینده نگران می‌کند، بنابراین قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و دیگر موارد موثر بر ساخت از دیگر عواملی است که می‌تواند با تغییرات ناگهانی بر نرخ تمام شده مسکن در سال آینده تاثیر گذار باشد. اما روند افزایش قیمت در سال‌های گذشته نشان داده که بیشترین تاثیر بر افزایش قیمت مسکن، ناشی از نرخ زمین بوده است به طوری‌که افزایش ناگهانی قیمت زمین و افزایش دلالی و سفته بازی در این بخش، می‌تواند قیمت مسکن را تا چند برابر افزایش دهد که در ‌‌نهایت بر نرخ نهایی خرید و فروش مسکن و آپارتمان بسیار موثر است. به گفته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، در سال‌های گذشته به دلیل اجرای طرح مسکن مهر، قیمت زمین در کشور ۹ برابر شد که این افزایش قیمت، نرخ آپارتمان را ۶ برابر افزایش داد، که این آمار‌ها می‌تواند افزایش یکباره قیمت آپارتمان و ملک کلنگی را در کشور به خصوص در شهر تهران توجیه کند. در هر حال نکته اینجاست که در سالی که گذشت، بازار راکد مانده مسکن نه تنها زیان زیادی را متوجه فروشندگان خانه و بنگاه‌های املاک کرده است بلکه تولید مسکن را هم در رکود عمیقی فرو برده و خبری از پویایی در این بازار نیست، این در حالی است که بنابر اعلام مسئولان وزارت راه و شهرسازی، تا سال ۱۴۰۴ باید ۱۲ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود و هرساله بطور متوسط یک میلیون واحد مسکونی به پایان برسد. کار‌شناسان چه می‌گویند؟ در این میان با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن درروزهای پایانی سال و رکودی گه گریبان گیر بازار شده است کار‌شناسان وضعیت‌های مختلفی را برای بازار مسکن پیشبینی می‌کنند. قلی خسروی: احتمال افزایش قیمت مسکن در سال ۹۴ بسیار کم است به عنوان مثال، عضو هیات مدیره کمیسیون املاک و مستغلات ایران معتقد است: جهش قیمت مسکن در سال‌های ۶۸، ۸۵ و ۹۱ در کشور اتفاق افتاد که از یک طرف باعث افزایش قیمت مسکن شد و از طرف دیگر کاهش قدرت خرید را ایجاد کرد. مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌و‌گویی اظهار داشته: معمولا بعد از جهش قیمتی در بازار مسکن سه سال طول می‌کشد تا قدرت خرید مردم بالا برود بنابراین بازار مسکن فعلا در یک رکود نسبی به سر می‌برد. وی گفته: تحریم‌ها، افزایش نرخ تورم، گرانی مصالح و زمین و اجرت کار سبب شد تا در سال ۹۱ حوزه مسکن با یک جهش قیمت بالا مواجه شود که توان خرید را از مردم گرفت. بنابراین یکی از دلایل رکود در بازار مسکن همین کاهش قدرت خرید مردم است. تلاش مسئولان بالا بردن قدرت خرید مردم است اما به طور طبیعی بعد از هر جهش قیمتی دو تا سه سال طول می‌کشد تا دوباره مردم بتوانند خرید کنند و بازار رونق بگیرد. قلی خسروی خاطرنشان کرده: برای افزایش قدرت خرید مردم باید تسهیلاتی مانند ارزان شدن مصالح، کاهش قیمت تراکم و تقویت مبلغ وام در کنار اجرای سیاست‌هایی برای جلوگیری از رشد قیمت مسکن فراهم شود. وی تصریح کرده: البته وضعیت رکودی بازار مسکن در سال ۹۳ نسبت به سال ۹۱ بهتر است و براساس پیش بینی‌ها باید از امسال وضعیت بهبود یابد. قلی خسروی گفته: در سال ۹۱، آمار معاملات روزانه بالا‌تر از ۱۴ هزار معامله بود اما هم اکنون این روند در سال ۹۳، ۳۵۰۰ مورد است، این در حالی است که هنوز از رکود خارج نشده‌ایم ولی این آمار گویای رونق نسبی در بازار است. عضو هیات مدیره کمیسیون املاک و مستغلات ایران افزوده: با توجه به اینکه هنوز از رکود خارج نشده‌ایم پیش بینی می‌شود تا یکی دو سال آینده بازار مسکن بدون افزایش قیمت حتی در مواقعی با ثبات قیمت پیش برود. رییس کانون سراسری انبوه سازان: رکود تا نیمه سال جدید ادامه دارد از سوی دیگر، ایرج رهبر رییس کانون سراسری انبوه سازان معتقد است: رکود بازار مسکن تا نیمه اول سال آینده ادامه دارد و تا زمان تثبیت برنامه‌های مسکنی وزارت راه و شهرسازی روند رکود بر بازار حکمفرماست. وی ادامه داد: تا زمان اعلام برنامه‌های وزرات راه و شهرسازی روند رکود بر بازار مسکن حکم فرماست، لذا در صورتی که وزارت راه و شهرسازی برنامه‌های خود همچون تسهیلات بانکی، طرح مسکن اجتماعی، منابع مالی و الگوهای جدید اعلام کند، بازار به سمت رونق می‌رود و این روند باعث می‌شود بازار مسکن سرو سامان بگیرد، در غیر این صورت روال رکود بازار ادامه خواهد داشت. این در حالی است که مهدی مافی بازرس انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن تهران نیز گفته: تا پایان سال ۹۳ با رکود نزولی همراه است و روند کاهشی قیمت خانه ادامه دارد، مگر اینکه اتفاق خاصی در شرایط بالادستی از جمله تغییر در قیمت نفت‌، ارز و ثبات سیاسی و اجتماعی رخ دهد. وی با اشاره به رکود فعلی بازار مسکن اظهار کرده: تا پایان سال شرایط اقتصادی بازار مسکن در حالت رکود قرار دارد. اما او در خصوص سال بعد سخن نگفته است. ستاریان: پیش‌بینی جهش قیمت مسکن در سال ۹۴ در این میان بیت الله ستاریان، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران نیز معتقد است: در سال ۹۰ وقتی دولت به خاطر رکودی که در بازار مسکن ایجاد کرد، جشن تساوی خانوار و مسکن را گرفت دیدیم که در سال ۹۱ قیمت مسکن ۱۴۵ درصد رشد کرد. ستاریان با اشاره به اینکه اگر وضعیت عادی تولید مسکن را داشتیم باز هم چند میلیون کسری واحد مسکونی داریم، تصریح کرده: اگر با این وضعیت تولید مسکن ادامه یابد و وارد رونق نشویم بازار مسکن به شدت تحت تأثیر قرار می‌گیرد. وی افزوده: دولت نباید فریب رکود بازار مسکن را بخورد و تصور کند اگر تولید مسکن کاهش یابد بازار مسکن از رکود خارج و خرید و فروش رونق می‌گیرد، همانند سال ۹۱ در سال ۹۴ هم باید شاهد جهش قیمت مسکن باشیم. معاون وزیر شهرسازی: اردیبهشت ماه طلایی مسکن است معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان گفت: قیمت مسکن را نمی‌توان به صورت دقیق پیش بینی کرد، اما میزان افزایش قیمت کمتر از پنج درصد خواهد بود و از اردیبهشت ماه سال آینده بازار مسکن رونق پیدا می‌کند. حامد مظاهریان تاکید کرد: از اردیبهشت سال آینده بازار مسکن رونق پیدا می‌کند به گونه‌ای که این ماه می‌تواند ماه طلایی در این حوزه حساب شود و شاهد افزایش میزان مبایعنامه‌ها خواهیم بود. وی در پاسخ به این پرسش که باتوجه به اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها احتمال دارد که در سال آینده جهش قیمتی در بازار داشته باشیم، گفت: ما همچنان ثبات خوبی را در ساخت و ساز می‌بینیم آماری که لحظه به لحظه از سامانه ثبت املاک در وزارت راه و شهرسازی رصد می‌شود به ما اطمینان می‌دهد که میزان صدور پروانه ساخت مسکن در حد قابل قبولی در جریان است. وی افزوده: برنامه دولت برای کاهش تورم در سال جاری به حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد در کنار ثبات نسبی نرخ ارز همه و همه تایید می‌کند که انتظار جهش قیمت مسکن فرا‌تر از نرخ تورم سالیانه انتظاری واقع بینانه نیست. دو عاملی که در کوتاه مدت می‌‌تواند به جهش قیمت‌ها منجر شود اول تلاطم در سیاست خارجی و دوم سیاست‌های نامناسب پولی خواهند بود که این دو عامل واقع نشود، جهشی در کار نخواهد بود. رئیس انجمن انبوه سازان تهران: مسکن سال آینده ۷۰ درصد گران می‌شود رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران اما از کسانی است که معتقد است مسکن در سال ۹۴ گران خواهد شد. او با اعلام با اشاره به تقاضای پنهان در بازار مسکن اعلام کرده: در حال حاضر دو میلیون خانوار در کشور فاقد مسکن هستند. حسن محتشم با بیان اینکه سالیانه ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد اعلام کرده: با توجه به افزایش تقاضای مسکن در خوشبینانه‌ترین حالت در صورتی که سالیانه یک میلیون واحد احداث شود تا ۱۰ سال آینده یعنی سال ۱۴۰۴ به نقطه تعادل خواهیم رسید. رئیس انجمن انبوه سازان مسکن با اشاره به رکود در بازار مسکن گفته: به دلیل توقف خرید و فروش میزان تقاضای پنهان برای خرید مسکن همچنان رو به افزایش است به طوری که پیش بینی می‌شود با سیر صعودی تقاضای پنهان در بازار مسکن سال آینده با جهش ۷۰ درصدی قیمت در سال آینده مواجه شویم. محتشم، با بیان اینکه نرخ اجاره بها در بازار مسکن میانگین ۱۵ تا ۲۵ درصد افزایش یافته است عنوان کرده: با توجه به اینکه نرخ اجاره از قیمت ملک در بازار مسکن تبعیت می‌کند به دلیل اینکه هم اکنون دچار رکود در بازار مسکن هستیم نرخ اجاره بها در فصل پاییز ثابت می‌ماند. رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران با بیان اینکه در بخش تجاری، مبلغ اجاره بها در مقایسه با بخش مسکونی در سال جاری افزایش کمتری تجربه کرده است گفته: هرچند در بخش تجاری به دلیل اینکه ملک مورد اجاره محل کسب درآمد است، قیمت ملک و طبیعتا مبلغ اجاره بهای آن نیز بالا‌تر می‌باشد اما با این حال در مقایسه با بخش مسکونی، اجاره بهای بخش تجاری افزایش کمتری داشته است. او در ادامه گفته: در سال گذشته اجاره بها و رهن سه بار افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند با کاهش قیمت ارز و سکه و سرازیر شدن نقدینگی‌ها به سمت بازار مسکن، افزایش قیمت بیش از نرخ تورم را تجربه خواهیم کرد. با این تفاسیر به نظر می‌رسد هنوز هم روند درستی برای پیشبینی وضعیت بازار مسکن در سال ۹۴ وجود ندارد و هنوز هم بین کار‌شناسان مسکن بر سر این مساله اختلاف است. حالا با رسیدن روزهای آغازین سال ۹۴ باید منتظر ماند و دید چه آینده‌ای برای مسکن و بازارش رقم خواهد خورد.