قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهایی‌ست که طی چند سال اخیر به دلیل افزایش جمعیت، شرایط اقتصادی و اجتماعی و نیاز همۀ افراد به تهیه مسکن رواج پیدا کرده است.

مشارکت در ساخت مناسب مالکان ابنای کلنگی و زمین‌های بدون بنا می‌باشد که هزینه لازم را برای ساخت و ساز و احداث بنای جدید ندارند و از طرفی به دلیل رشد چشمگیر قیمت ملک با سازندگانی شریک می‌‌شوند که آنها نیز تمایل دارند در امور ملکی و ساخت ساز سرمایه‌گذاری کنند زیرا که بازار ملکی جزءِ بهترین بازارها برای سرمایه‌گذاری است.

با این اوصاف سازندگان با مالکان برای ساخت بنای جدید قرارداد مشارکت در ساخت را منعقد می‌کنند و در بنای جدید الحداث با یکدیگر شریک می‌شود.

 

 

 

هریک از متعاقدین این قرارداد همانند هر قرارداد دیگری، آورده و تعهداتی را دارند؛ آورده مالک، ملک او و آورده سازنده موارد زیر می‌باشد:

1. دانش و تخصص فنی او برای ساخت
2. مبلغ بلاعوض
3. هزینه ساخت بنای جدید الحداث

بطور مثال فرض کنید که شما یک خانه ویلایی قدیمی دارید که با توجه به روند رو به رشد افزایش جمعیت و نیاز به خانه و وضعیت تورمی ملک، تصمیم می‌گیرید که خانه خود را تخریب و یا آپارتمان چند طبقه آنجا بسازید.

اما خوب این مشکل را دارید که شما تخصص و پول مورد نیاز برای انجام اینکار را ندارید به همین دلیل نیاز است مشارکت در ساخت کنید تا بتوانید آن خانه قدیمی را تبدیل به یک آپارتمان چند طبقه کنید و در نهایت باید سود این ساخت و ساز نیز با سازنده پروژه تقسیم شود.

اگر تصمیم به چنین کاری گرفته‌اید مجموعه مشارکت‌یار با توجه به بهره‌مندی از تیم متخصص شامل مهندسین عمران، مهماری و وکالای دادگستری می‌تواند مسیر انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت شما را هموار نماید و ضمن معرفی سازنده معتبر و خوش سابقه و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دقیق و حرفه‌ای تا انتهای پروژه شما را همراهی می‌کند.

راه‌های ارتباطی با مشارکت‌یار:

09127722912 – 02122037000

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

از مباحث بسیار مهم در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین درصد مشارکت در ساخت و سهم الشرکه برای طرفین قرارداد، تعیین مبلغ بلاعوض، نحوه انتقال سند از مالک به سازنده، روش تقسیم بنای جدید الحداث بین مالکان و سازندگان، نحوه پیش فروش واحدها و لیست متریال و وجه التزام و تضامین قرارداد مشارکت در ساخت می باشد که در ادامه هر مبحث را بررسی می‌کنیم:

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت  

زمانی که تصمیم به قرارداد مشارکت در ساخت گرفتید این سوال پیش می‌آید که قدرالسهم طرفین قرارداد چگونه محاسبه می‌گردد؟

برای تعیین سهم هر یک از طرفین قرارداد اصول خاصی هست که در ادامه آنرا عنوان می‌کنیم:

اصولاً فرمول مشارکت در ساخت برای محاسبه قدرالسهم طرفین در مناطق مختلف بر اساس "قیمت هر متر مربع زمین در آن منطقه " می‌باشد.  تا بر طبق آن میزان آورده مالک مشخص شود.

آورده سازنده نیز دانش و تخصص او و هزینه‌ای است که برای ساخت و ساز در آن متراژ مورد نظر متقبل می‌شود؛ که معمولاً براساس قیمت متر مربع ساختمان‌های نوساز در آن محل قابل محاسبه است.

در اغلب موارد فرمول مشارکت بصورت 60 – 40 % به نفع مالک است.

نحوه محاسبه مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت

مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت از سمت سازنده به مالک جهت ایجاد توازن و تعادل در قرارداد و همچنین امکان اسکان مالک در ساختمان دیگر پرداخت می‌شود و این موضوع سبب می‌شود که مالک نیز در هنگام انتقال قدر السهم به سازنده احساس رضایت داشته باشد.

همانطور که اشاره شده مبلغ بلاعوض تنها از سمت سازنده به مالک پرداخت می‌شود و اگر بعد از انجام محاسبات مشخص شد که آورده مالک کمتر از سازنده است بجای پرداخت مبلغ بلاعوض از سمت مالک به سازنده، درصدهای قدرالسهم جابه‌جا می‌گردد.

مبلغ بلاعوض را تحت فرمول زیر به دست می‌آورند:

 

B= E-n×(E+M)

B = بلاعوض در مشارکت در ساخت

E = ارزش زمین

n = درصد قدرالسهم مالک

M = تمامی هزینه‌های سازنده

یعنی : ∇

 (ارزش زمین+کل هزینه ساخت)  × ( درصد سهم مالک از سازه جدید ) - ارزش زمین = مبلغ بلاعوض

 

نحوه انتقال سند از مالک به سازنده

سرمایه‌گذار یا سازنده ملک سرمایه و هزینه ساخت پروژه را در مدت حداقل یک‌سال تا چندین سال به پروژه تزریق می‌کند و از آنجایی که این سرمایه یکجا وارد پروژه نمی‌شود و در فواصل زمانی به پروژه وارد می‌شود؛ لذا مالک نیزموظف است جهت بالا رفتن انگیزه سازنده برای ادامه پروژه مشارکت، نسبت به میزان خرج‌کرد سازنده طی سه مرحله زیر اقدام به انتقال سند مالکیت بنای جدید الحداث به مالک نماید :

1. پس از اخذ جواز ساخت و پرداخت مبلغ بلاعوض
2. بعد ار پایان سفت کاری و تیغه چینی
3. بعد از پاین نازک کاری و هنگام تحویل کلید آپارتمان نوساز

روش تقسیم بنای جدید الحداث بین طرفین قرارداد

یکی از موارد اختلاف‌زا بین طرفین در قرارداد تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت می‌باشد؛ و لازم است در حین نوشتن و تنظیم قرارداد میزان سهم الشرکه و همچنین جای دقیق واحدها از جمله مسکونی، تجاری و اداری را در متن قرارداد برای هر دو طرف قرارداد تعیین شود و بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی این تقسیم واحدها بصورت رسمی و محضری تنظیم شود.

نحوه پیش فروش واحدها

بعد از پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت به این دلیل که احتمال کلاهبرداری و یا عدم انجام به موقع تعهدات از سوی سازنده وجود دارد بنابراین نحوه پیش فروش واحدها باید مطابق آنچه در ادامه عنوان می‌گردد؛ تنظیم گردد :

"سازنده بعد تنظیم تقسیم‌نامۀ واحدها با اطلاع و اخذ موافقت قبلی از مالک می‌تواند برای پیش فروش تعدادی از واحدهای خود باتناسب به درصد پیشرفت فیزیکی و ریالی پروژه که توسط ناظر و مالک تأیید می‌شود اقدام نماید. همچنین سازنده علاوه بر رعایت این شرایط وظیفه دارد خریدار یا پیش خریدار را از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت مطلع و متعهد نماید."

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

لیست متریال مشارکت در ساخت متشکل از لیستی‌ست شامل انجام مراحل ساخت، تعداد طبقات، مشخصات فنی و کاربری هر طبقه همراه با مصالح و متریال مورد نیاز برای ساخت و تجهیز و تکمیل آن، به انضمام نوع، مارک، کیفیت و کمیت مصالح و مشخصات فنی لوازم که بطور جامع تعیین و تعریف شده است و مورد توافق و امضای طرفین رسیده و جزءِ لاینفک قرارداد بوده و لازم اجرای برای سازنده است.

دانلود لیست متریال مشارکت در ساخت

وجه التزام و تضامین قرارداد مشارکت در ساخت

برای اجرای مفاد قرارداد مشارکت در ساخت وجه التزام و ضمانت عملکردی قابل قبول باید تعریف و توافق گردد تا اگر طرفین قرارداد به تعهدات خود در زمان تعیین شده عمل نکنند بتوان بدرستی جبران خسارت نمود.

اصولاً اجرای پروژه به چند بخش تقسیم بندی می‌شود و همچنین مدت زمان مشخصی نیز برای اجرای هر قسمت پیش بینی می‌گردد. از طرفی برای تأخیر در هر مرحله نیز باید جریمه یا ضمانت اجرا مشخص گردد؛ وجه التزام نیز مبلغی‌ست که برای تحکیم و تضمین اجرای قرارداد مشارکت در ساخت که چنانچه فرد متعهد شده از انجام تعهداتش کوتاهی کرد محکوم به پرداخت آن مبلغ می‌شود.

بطور مثال این وجه التزام می‌تواند برای تعهد تحویل ملک توسط مالک بعد از اخذ جواز ظرف مدت تعیین شده باشد و در صورت عدم تخلیه ملک توسط مالک این مبلغ وجه التزام را ملزم به پرداخت می‌شود.

از طرفی در قرارداد مشارکت در ساخت توافق می‌کنند که برای انجام تعهدات قراردادی سازنده در زمان‌های مشخص و یا برای ضمانت کمیت و کیفیت تعهدات موجود در قرارداد مشارکت در ساخت از جانب سازنده تضمیناتی توسط مالک یا مالکین دریافت شود.

 

نکات طلایی در قرارداد مشارکت در ساخت

فراموش نشود که قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد دو طرفه است و سود و زیان طرفین قرارداد به یکدیگر مرتبط می‌باشد بنابراین بهتر است در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نکات طلایی زیر را مد نظر قرار داد :

1. قرارداد مشارکت در ساخت ملک باید با حضور همه مالکین و طرف مستقیم معامله انجام شود؛ همچنین قدرالسهم‌های مشارکت و مواردی از جمله شرایط پیش فروش واحدها و تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت باید دقیق و با جزئیات آورده شود.

مثلاً اگر قرارداد بر اساس احداث ساختمانی 8 طبقه است تعیین گردد کدام طبقات و واحدها به سازنده و کدام به مالک تعلق دارد؟

1. تعداد طبقات قابل ساخت از ابتدا در پروژه تعیین شود و همچنین براساس فرمول مشارکت در ساخت درصد قدرالسهم طرفین از پروژه محاسبه و در قرارداد مشارکت در ساخت درج گردد و اگر هم ساختمان واحد مشترکی دارد سهم هر کدام از دو طرف از آن واحد تعیین شود.
2. اگر سازندگان و مالکان چند نفر هستند تعهدات هر یک از طرفین قرارداد خیلی واضح و مشخص در قرارداد عنوان گردد و از هر طرف نیز یکی به عنوان نماینده جهت ارتباط با طرف دیگر معرفی شود.
3. موارد مهمی از جمله تاریخ تخلیه ملک توسط مالک، دریافت و انتقال سند، کلیه موارد مهم و مراحل اجرایی باید بصورت دقیق و با ذکر تاریخ دقیق (روز و ماه و سال) بیان شود تا فرد متعهد ملزم به اجرای تعهدات خود در زمان مقرر گردد.
4. وضعیت مالکیت پارکینگ، انباری و حتی شرح مشاعات در قراردادهای ساخت و سازمشارکتی تعیین گردد و اگر در تعداد طبقات تغییری ایجاد شود، سهم و درصد طرفین از پیش مشخص شود.
5. میزان سرمایه و آورده طرفین در پروژه مشارکت در ساخت در متن آورده شود؛ و همچنین باید ارزش واقعی زمین و حداکثر بهره برداری از ملک برای مالک شرح داده شود و اگر امکانات دیگری هم دارد که می‌توان به ملک جدید انتقال داد آن نیز مطرح گردد.
6. برای سازنده باید کلیه هزینه‌ها از جمله هزینه‌های انتقال سند مالکیت، هزینه‌های جواز، عوارض و هزینه‌های احتمالی برای شهرداری و ... در قرارداد مشخص شود.
7. در تمام صفحات قرارداد این جمله آورده شود : "این قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد."
8. قرارداد مشارکت در ساخت باید توسط مجموعه‌های رسمی و مطمئن منعقد گردد زیرا هرچه تشریفات و روند کار در این خصوص رسمی‌تر باشد موجب می‌شود که فرد در آینده با مشکلات کمتری مواجه گردد.
9. در املاک ورثه‌ای باید گواهی املاک وراثت و پرداخت مالیات بر ارث در قرارداد مشارکت در ساخت پیوست شود.
10. در پروژه‌های مشارکت در ساخت املاک تجاری باید وضعیت مالکیت نیز همچون سرقفلی مغازه و ... تعیین شود و همچنین بهتر است که برای پیش‌گیری از هرنوع مشکل احتمالی در تنظیم و عقد قرارداد و تعیین قدرالسهم برای هر کدام از طرفین از تجربیات و مشاوره تخصصی یک وکیل ملکی بهره برد.
11. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت قانونی پروژه‌های مشارکت در ساخت باید بصورت جداگانه و بر طبق نیازهای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ویژگی‌های هر مورد جهت دستیابی به نتیجه مطلوب انجام شود و از قراردادهای تیپ و آماده برای این مورد استفاده نشود.

قرارداد مشارکت در ساخت چه نوع قراردادی است؟

• عقد معوض

هر یک از مالکان و سازندگان در عوض آورده طرف، آورده ای را ارائه می‌دهند.

• عقد لازم

هیچ یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت حق بر هم زدن و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند مگر اینکه در شرایط فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی شده باشد.

• عقد عهدی

به این معنی که هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت اعم از سازنده و مالک متعهد به انجام تعهدات و وظایفی در قبال هم هستند. مثلاً مالک متعهد به واگذاری ملک خود جهت انجام پروژه مشارکت در ساخت می‌باشد.

• عقد تملیکی

به این معنی که با انتقال بخش و قسمتی از ملک به سازنده تملیک و تملک انجام می‌شود.

• مشارکت در ساخت عقد نامعین و مطابق ماده 10 قانون مدنی است.

توضیح آنکه عقد معین، عقدی است که قانونگذار آن را در قانون شناسایی و نام‌گذاری نموده است و ضمن معرفی این دسته از عقود آثار و ارکان آن را نیز بیان نموده است.

و ماده 10 قانون مدنی بیانگر این موضوع است که: " قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد معتبر است." این ماده بیانگر اصل حاکمیت اراده و اعمال آزادی افراد در انعقاد قراردادهاست، در صورتی که مخالف قانون و شرع نباشد.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان

قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که اصولاً بین مالک یا مالکین ملک کهنه و فرسوده و یک یا چند سازنده منعقد می‌شود. به همین دلیل سازنده، آپارتمان را با پول خود می‌سازد و بر اساس قرارداد واحدهای متعلق به خود را برمی‌دارد.

قرارداد مشارکت در ساخت هتل

قرارداد مشارکت در ساخت هتل قراردادی است که بین فرد صاحب ملکی قدیمی و تجاری، سازنده، در صورت نیاز یک سرمایه‌گذار تنظیم می‌شود. این قرارداد بسیار مهم و حساس است و تنظیم غیر اصولی آن موجب ضرر و زیان می‌شود.

تنظیم این قرارداد بهتر است در زمان آمادگی لازم و تصمیم قطعی برای اینکار انجام شود. این نکته را فراموش نکنید که قرارداد مشارکت در ساخت ریسک بیشتری برای صاحبان ملک دارد تا سازندگان آن.

مجوز ساخت هتل

اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری برای ارائه مجوز ساخت هتل شرایط زیر را عنوان نموده است:

حداقل متراژ زمین برای احداث هتل 400 مترمربع، برای هتل آپارتمان 300 مترمربع و برای مجموعه گردشگری 5000 مترمربع می‌باشد و افراد دریافت کننده می‌توانند اشخاص حقیقی و حقوقی باشند.

شرایط صدور مجوز هتل

1. طرح گردشگری باتوجه به موقعیت مکان مورد نظر جهت اجرا نمودن طرح باید توجیه پذیر باشد.
2. شاخص‌ها و استانداردهای لازم جهت اهلیت سرمایه‌گذار شامل مواردی همچون توان مالی مجری، توانایی تأمین وثایق، ارائه گواهی برای عدم بدهی غیرجاری به سیستم بانکی از مراجع ذی صلاح همچون بانک مرکزی و یا سایر بانک‌ها می‌باشد.
3. روش تأمین مالی شخص متقاضی که بصورت شخصی یا بانکی است حتماً مشخص گردد.
4. پاسخ مثبت استعلام از سازمان‌های مربوطه جهت احداث تأسیسات گردشگری.

بنابراین در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هتل نیز باید به این موارد دقت کافی بشود.

قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری

قرارداد مشارکت در ساخت برای یک مجموعه تجاری قراردادی سرمایه‌ای است که بین مالکان و سازنده یا سازندگان منعقد می‌گردد. 

براساس این قرارداد فرد یا افراد مالک با ساخت ملک طبق مشخصات و ابعاد عنوان شده در زمین خود با سازنده توافق می‌کند.

در انتها با توجه به قرارداد تنظیم شده بین افراد، هر یک از مالکان و سازندگان موجود در قرارداد، واحدهای اداری، تجاری که در قرارداد و تقسیم‌نامه برای آنها تعیین شده را دریافت نموده و اسناد به نام هر دو طرف مهر می‌گردد.

مواردی که در قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری باید رعایت گردد عبارت است از یک واحد تجاری محله‌ای با حداکثر مساحت 21 مترمربع و عرض دهنه مفید 3 متر در تمام املاک واقع در محدوده‌های عملکردی مسکونی و مذهبی محله‌ای بلامانع می‌باشد. در معابر با عرض کمتر از 12 متر واقع در مناطق مسکونی احداث واحدهای تجاری ممنوع است.

مساحت واحدهای تجاری ناحیه‌ای و منطقه‌ای در معابر 20 الی 50 مترمربع و شهری بیش از 50 مترمربع است.

حداکثر تراکم مجاز مراکز تجاری ناحیه‌ای-منطقه‌ای برابر با 300% از کل زمین و حداکثر در زیر زمین و طبقه همکف 100% کل زمین است؛ و میزان عقب نشینی در مراکز تجاری در مناطق ناحیه‌ای بیش از خط پروژه طرح تفصیلی 1.20 متر بالاتر از معابر مناطق و حداکثر ارتفاع طبقات تجاری در طبقه همکف 5 متر می‌باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی حرفه‌ای‌ست که خیلی باید دقیق تنظیم گردد و به جزئیات آن نیز دقت لازم بشود و مشاوره های مورد نیاز نیز برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حرفه ای انجام شود.

در این خصوص می‌توانید از مشاوره‌های شرکت مشارکت‌یار به عنوان اولین پلتفرم تخصصی مشارکت در ساخت در ایران بهره مند شوید:

راه‌های ارتباطی با مشارکت‌یار:

09127722912 – 02122037000

 

قرارداد مشارکت در ساخت ویلا

همانطور که اشاره شد قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین نوع قراردادهای سرمایه‌گذاری در ساخت وساز است؛ اگر از این قرارداد برای ساخت ویلا اعمال شود با همکاری با یک مشاور شهرداری و یک وکیل با تجربه تهیه شود.

مشارکت در ساخت معمولی

از رایج‌ترین انواع قراردادهای مشارکت در ساخت نوع معمولی آن است که درصد سهمیه درج شده برای هر یک از دو طرف قرارداد بر اساس مبلغی که آورده است تعیین می‌گردد.

میزان درصد سهم هر یک از طرفین بر اساس قیمت زمین و مصالح، متفاوت است یعنی اگر قیمت ملک بالا باشد درصد مالک نیز از بنای جدید بیشتر می‌شود و برعکس.

اصولاً درصد سهم هر یک از طرفین قرارداد 50-50 یا 60-40 و یا 70-30 می‌باشد.

مشارکت در ساخت سهامی

 دراین نوع مشارکت در ساخت ابتدا بخشی از املاک را از برخی از صاحبان ساختمان که می‌خواهند ملک خود را انتقال دهند و یا بفروشند، خریداری می‌کنند و سپس با سایر مالکان نیز قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می‌شود.

 مشارکت در ساخت تعویضی یا تهاتری

مالک یا سازنده بخشی از سهام خود را که در ملک دیگری‌ست با بخشی از ملکی که می‌خواهد مشارکت در ساخت انجام دهد معاوضه می‌نماید و برای ادامه‌ی کار قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می‌شود.

مشارکت در ساخت تکمیلی

پروژه‌های مشارکت در ساختی که به دلیل سهل انگاری توسط سازنده اولیه تکمیل نشده است و ادامه پروژه ساخت و ساز به سازنده دیگر محول می‌شود؛ که با محاسبه کار انجام شده توسط آن سازنده و محاسبه جرایم تخلفات، برای او قدرالسهم مشخص می‌شود.

نیاز به ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در اماکن معتبر

امروزه با توجه به محدودیت در منابع مالی، مشارکت در ساخت انتخاب خوبی برای سرمایه گذاری سازندگان و ساخت و ساز بنای جدید برای مالکان می‌باشد.

اما مشارکت در ساخت به هر حال قرارداد ساده‌ای نمی‌باشد و نکات حقوقی متعددی برایش وجود دارد که باید رعایت گردد.

در قدم اول که بسیار مهم نیز است باید برای قرارداد مشارکت در ساخت ارزش درست ملک توسط کارشناس مشارکت در ساخت محاسبه می‌شود و هرآنچه که برای تعیین سهم هر طرف از قرارداد نیاز است مشخص ‌شود.

و همچنین تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید تحت نظر کارشناسان حقوقی، وکلای دادگستری و کارشناسان فنی، مهندسی و عمرانی شکل بگیرد.

سخن پایانی

زمانی که مالک زمینی دارد و می‌خواهد یک یا چند واحد مسکونی و تجاری بسازد اما پول کافی ندارد می‌تواند مشارکت در ساخت انجام دهد.

جهت تنظیم این قرارداد درصد مشارکت در ساخت و لیست مصالح اهمیت بالایی دارد.

انتخاب مشارکت‌یار ریسک قرارداد مشارکت در ساخت شما را به حداقل ممکن می‌رساند.