قیمت مسکن سر به فلک کشید | افزایش قیمت مسکن بخاطر قیمت مصالح ساختمانی

در چند سال گذشته قیمت مسکن نوسانات زیادی داشته است . قیمت مسکن در تهران رشد قابل توجه و سرسام اوری را تجربه کرده است. قیمت مسکن براساس شاخص های مختلفی مثل سال ساخت محله نوع ملک براورد می شود. در گزارش زیر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را بررسی می کنیم.

حمیدرضا محبی اظهارکرد: در صنعت ساختمان، نرخ بتن و میله گرد به عنوان اصلی ترین شاخص و ملاک نوسانات قیمت در مصالح و نهاده های ساخت وساز تلقی می شود.

دبیر انجمن انبوه سازان مسکن گلستان افزود: قیمت هر تن بتن در سال گذشته رقمی معادل ۳۰۰ هزار تومان بود که با افزایش حدود ۴۰ تا ۵۰ درصدی به تُنی ۴۲۰ تا ۴۳۰ هزار تومان رسیده است.

وی ادامه داد: در کنار افزایش چشمگیر قیمت سیمان در یکسال گذشته قیمت هر کیلو انواع میله گرد از حدود ۱۴ هزار تومان تا رقم ۱۸ هزار تومان و در برخی موارد تا ۲۰ هزارتومان افزایش داشته است.

محبی همچنین به افزایش قیمت دستمزد عوامل فنی و اجرایی ساختمان اشاره کرد و گفت: اجرت پرسنل اسکلت کار سال گذشته حدود ۱۲۰ هزار تومان بود که این عدد در سال جاری به ۲۰۰ تا ۲۵۰ هزار تومان افزایش یافته است.

دبیر انجمن انبوه سازان مسکن گلستان بیان کرد: نرخ اقلامی مانند سیم و کابل برق، لوله های آب و فاضلاب بین ۵۰ تا ۶۰ درصد و قیمت کاشی و سرامیک تا ۳۰ درصد افزایش داشته است.

وی همچنین به افزایش نرخ قیمت تجهیزات آسانسور مانند ریل، کابین و موتور اشاره کرد و گفت: هرچند این اقلام از قیمت جهانی و نرخ دلار تاثیر می پذیرند اما افزایش ۴۰ درصدی را تجربه کرده اند.

به گفته محبی در یک سال گذشته افزایش نرخ مصالح ساختمانی، قیمت تمام شده مسکن را تا ۴۰ درصد افزایش داده است.

به نقل از دنیای‌اقتصاد، بی‌رغبتی به خرید آپارتمان‌های نوساز در وهله اول ناشی از سطح بالای قیمت آنها در بازار است. در واقع ابعاد اضافه‌پرش قیمت مسکن در واحدهای نوساز همواره قدری بیشتر از سایر گروه‌های سنی است؛ موضوعی که نشات گرفته از امتیازهای ویژه آپارتمان نوساز در مقایسه با سایر گروه‌های سنی بوده و موجب می‌شود همواره تقاضای بالقوه برای خرید این واحدها بیشتر از سایر گروه‌های سنی باشد.

از سوی دیگر کمبود فایل و محدود شدن دامنه انتخاب نوساز نیز در کاهش رغبت به خرید این آپارتمان‌ها بی‌تاثیر نیست. در واقع حتی آن گروه از متقاضیان مسکن که تصمیمشان برای خرید واحد نوساز در یک منطقه خاص از شهر جدی است، با توجه به محدود بودن تعداد فایل‌های عرضه شده از این جنس، ممکن است گزینه ایده‌آل خود از لحاظ نور، نقشه، موقعیت و … را در میان معدود آپارتمان‌های کلیدنخورده پیدا نکنند و ناچار به خرید واحدهای چند ساله روی بیاورند.

اما در شرایطی که معامله واحدهای نوساز به شدت کاهش یافته، عرف سنی پرتقاضا در بازار مسکن این روزها از سوی واسطه‌ها، ۵ تا ۱۵ سال عنوان شده است. ویژگی برجسته این گروه سنی از املاک این است که اغلب به لحاظ امکانات تعیین‌کننده رفاه مثل آسانسور نقصی ندارند، اما در عوض قیمت پیشنهادی آنها به مراتب مناسب‌تر و در هماهنگی بیشتر با استطاعت متقاضیان خرید است.

در جدول زیر تعدادی از فایل‌های جدید از گروه سنی ۵ تا ۱۵ سال در مناطق مختلف تهران گردآوری شده است.

در مقطع کاهش قیمت واقعی مسکن هستیم

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط موجود گفت: برای ثبات نسبی بازار مسکن می‌توان دو دلیل عمده عنوان کرد؛ اولا مسکن در استطاعت همه اقشار نیست. در نتیجه برخی گروه‌ها از این بازار خارج می‌شوند. در چنین شرایطی قیمت اسمی مسکن افزایش می‌یابد ولی همپای تورم رشد نمی‌کند که به معنای کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن است.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: نوع رفتاری که بازار مسکن دارد بدین صورت است که بعد از یک دوره جهش دچار چسبندگی قیمت می‌شود. طی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ قیمت مسکن به اندازه کافی افزایش یافته که این مانع از رشد بیشترش می‌شود، اما کاهش اسمی هم پیدا نمی‌کند.

روانشادنیا خاطرنشان کرد: از آذرماه سال ۱۳۹۶ که شروع فرآیند رشد بازار مسکن بود تا امروز متوسط قیمت خانه در شهر تهران تقریبا ۱۰ برابر شده و بازار ارز، مقداری کمتر از این عدد رشد داشته است. در واقع به اندازه‌ای که پول کاهش ارزش داشته قیمت آپارتمان نیز افزایش یافته و نرخ دلاری مسکن به اندازه قیمت دلاری آذر ۱۳۹۶ است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به کاهش شدید ساخت‌وساز در شهر تهران گفت: بخش مسکن در ایران یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد است. در حالی که در کشورهای پیشرفته این حوزه، یکی از دولتی‌ترین بخش‌ها محسوب می‌شود. تعیین‌کننده بودن بخش خصوصی در بازار مسکن ایران منجر به این می‌شود که با هر دوره رکود شاهد کاهش ساخت‌وساز باشیم و تبعات آن در سال‌های بعد خود را نشان می‌دهد.

وی تاکید کرد: تبعات کاهش ساخت‌وساز طبیعتا در آینده خود را نشان می‌دهد. ممکن است تا دو سال آینده مجددا تحولی در فضای تقاضای بازار مسکن ایجاد شود و تعداد واحدهایی که امروز پروانه می‌گیرند جوابگوی نیاز بازار نباشند.

هر متر خانه در تهران ۴۳.۲میلیون تومان

بنابراین گزارش، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲میلیون تومان رسید که افزایش ۱.۱درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تا کنون بود.

درخصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خریدوفروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.

گروهی از سازنده‌ها که درحال‌حاضر مشغول ساخت‌وساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می‌شود، قیمت‌هایی را برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش‌بینی کرده‌اند که نشان می‌دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴‌درصد افزایش نرخ نسبت به سطح کنونی نرخ واحدهای نوساز حال حاضر است.

با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و امسال رخ داد، محقق می‌شود یا دست‌کم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰‌درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌درصد بود.

اما امسال تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵‌درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود.

بر این اساس برآورد سازنده‌ها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازنده‌ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴‌درصدی نرخ نسبت به نرخ مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است.

این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش‌بینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم‌انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد نرخ با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌ای با هدف تسهیلگری ساخت‌وساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند نرخ زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

گروهی از سازنده‌‌‌ها که در حال حاضر مشغول ساخت‌وساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می‌شود، قیمت‌هایی را برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش‌بینی کرده‌‌‌اند که نشان می‌دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴‌درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.

 به نقل از دنیای اقتصاد، با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سال‌جاری رخ داد، ‌‌‌ محقق می‌شود یا دست‌‌‌کم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰‌درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌درصد بود. اما امسال تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵‌درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود.

بر این اساس برآورد سازنده‌‌‌ها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازنده‌‌‌ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴‌درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌‌‌دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است. این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش‌بینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم‌‌‌انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌‌‌ای با هدف تسهیلگری ساخت‌وساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با انتقاد از نقش ناکارآمد سیستم شهرداری‌ها در تولید مسکن، گفت: سونامی افزایش عوارض شهرداری‌ها، تولید مسکن در کشور را با چالش جدی و تهدید مواجه کرده است.

فرشید پورحاجت اظهار کرد: شرایط تولید مسکن در کشور بسیار پر ریسک، پر مخاطره و سخت شده است و متاسفانه هیچ نظارت و کنترلی توسط دستگاه‌های متولی بر تولید مسکن وجود ندارد.

وی با اشاره به نقش ناکارآمد سیستم شهرداری‌ها در بحث تولید مسکن، افزود: سونامی افزایش عوارض شهرداری‌ها، تولید مسکن در کشور را با چالش جدی مواجه کرده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور گفت: سنگین شدن عوارض‌های شهرداری باعث شده تا تولید مسکن با تهدیدی جدی مواجه شود و از این رو باید گفت که با توجه به شرایط موجود بازار مسکن در یک سال آینده با مخاطرات بسیار جدی مواجه خواهد شد.

پورحاجت عنوان کرد: برای تعادل بخشی به وضعیت کنونی بازار مسکن، هیچ ابزاری به جز تولید مسکن نمی‌تواند گره‌گشا باشد اما وضعیت عملکردی شهرداری‌ها در بحث عوارض‌ها باعث شده تا رغبتی برای تولید ساختمان وجود نداشته باشد.

وی ادامه داد: یک سازنده مسکن برای هر متر ساخت و ساز در بخش شهری باید عددهای بسیار زیادی را در قالب عوارض به شهرداری‌ها و یا در قالب‌های مختلف به دیگر دستگاه‌های اجرایی که همگی یا دولتی یا شبه دولتی هستند پرداخت کند و با این وضعیت چه انتظاری است که قیمت مسکن کنترل شود.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه اعدادی که تحت عنوان عوارض توسط شهرداری‌ها از سازندگان مسکن دریافت می‌شود، هیچ کمکی به طرح‌های توسعه و آبادانی شهرها نمی‌کند، گفت: همه دستگاه‌های اجرایی و مسئول، پیش پیش برای اخذ مجوزات از سازنده مسکن پول دریافت می‌کنند و بعد از آن نیز خدمات مناسبی که باید را ارائه نمی‌کنند.