تراکم فروشی و شکستن قیمت مسکن/"مُسَکِن های کوتاه مدت" و تاکتیک شکست خورده

چندی است که افزایش نجومی قیمت مسکن موجب مشکلات جدی برای آحاد جامعه شده است که نیاز به سرپناه در جامعه را روز به روز دست نیافتنی تر می کند.

تراکم فروشی در حقیقت نوعی مجوز ساخت آپارتمان های بیشتر است که می تواند توزیع مسکن در واحد سطح را افزایش دهد اما اثرات جانبی نیز خواهد داشت. برخی از صاحبنظران تراکم فروشی را نوعی افزایش تعداد آپارتمان در واحد سطح می دانند که در بازار مسکن آنچنان نمی تواند موثر باشد.

یک کارشناس بازار مسکن در این زمینه می گوید: تراکم فروشی موجب تراکم بیشتر جمعیت در واحد سطح می شود ؛ استدلال من این است که اگر واحد آپارتمانی بیشتری در یک نقطه ای که کشش تراکمی پائینی داشته باشد، ساخته شود آن منطقه نمی تواند جوابگوی جمعیت مبدا باشد و به همین دلیل مشکلات گوناگونی پیش خواهد آمد.

وی می افزاید : اخذ تراکم در کشورهای پیشرفته جهان با یک ساز و کار مشخص سنجیده می شود و همین امر در بهبود کیفیت خانه ها نقش اساسی دارد؛ چرا که راه حل تعدیل بازار مسکن تنها تراکم فروشی نیست .   

برخی از تحلیلگران معتقدند که درآمد زایی بی رویه از راه تراکم فروشی منجر به تخریب اکوسیستم و کاهش تاب آوری شهری می شود. چرا که به نظر می رسد این اقدام موجب انفجار تراکم جمعیت در واحد سطح شود. این یعنی شاید تنها شهرداری از این موضوع سود می برد که البته با وجود هزینه های سرسام آور مدیریت شهری این موضوع هم به نحوی باید مورد بررسی و مداقه جدی قرار بگیرد چرا که نمی توان همه چیز را فدای مشکلات سازمانی کرد.

حسن بختیاری، عضو هیات مدیره شرکت تعاونی انبوه سازی مروارید شرق فاخر در این زمینه می گوید : در دوره‌های گذشته رویکرد برخی شوراها جلوگیری از تراکم فروشی بود و برخی تاکید داشتند تا جایی که امکان دارد باید به وسیله تراکم فروشی، درآمد زایی کرد و به جای آن پروژه های عمرانی شهر را به مرحله بهره برداری رساند .

بختیاری با تاکید بر اینکه تراکم فروشی برای شهرداری‌ها، راحت‌ترین منبع کسب درآمد محسوب می‎شود افزود : در بازه زمانی کوتاهی شهرداری از تراکم فروشی برای تامین درآمد و انجام پروژه‌های نیمه تمام استفاده کرد که این کار می‌تواند اثرات مخربی را به لحاظ اکوسیستم، اکولوژی، سرانه خدماتی نسبت به جمعیت پذیری هفتگانه و در مجموع کاهش تاب آوری شهری ایجاد ‌کند.

به نظر می رسد که اقدام شهرداری در تراکم فروشی بیشتر و افزایش تعداد آپارتمان موجب کاهش قیمت مسکن نشود، چرا که تنها عامل افزایش قیمت مسکن قیمت زمین نیست. بخشی از قیمت مسکن به قیمت زمین وابسته است و بخشی از آن به دلایل اقتصادی و شرایط جامعه نیز بستگی دارد. برای مثال اگر یک پیمانکار در یک زمین 3 هزار متری بتواند 50 واحد آپارتمان بسازد و با تراکم بتواند 70 واحد بسازد مشخص نیست که آیا بتواند سایر هزینه های جانبی ساخت مسکن انبوه را پوشش دهد یا خیر و همین امر در زمینه تراکم بسیار مهم و تاثیر گذار است.

حسن بختیاری، عضو هیات مدیره شرکت تعاونی انبوه سازی مروارید شرق فاخر در این زمینه می گوید : هزینه تمام شده یک مترمربع آپارتمان در قطعه زمینی که در پهنه سکونت واقع شده و مثلا به آن دوهزار مترمربع تراکم تعلق می گیرد قطعا بالاتر از زمین مشابه آن که بدان سه هزار مترمربع تراکم داده شده تمام خواهد شد پس نتیجتا شهرداری با افزایش میزان تراکم اعطایی می تواند هزینه ساخت را برای سازنده کاهش دهد ، اما آیا سازنده نیز به این واسطه قیمت فروش خود را کاهش خواهد داد؟ قطعا جواب منفی است چرا که سازنده قیمت فروش ملک خود را بر اساس تب و تاب بازار و وضعیت عرضه و تقاضا و همچنین دوران رونق و رکود تعیین نموده و طبیعتا قصد دارد به بالاترین قیمت ممکن عرضه نماید .

عضو هیات مدیره شرکت تعاونی انبوه سازی مسکن مروارید شرق فاخر با تاکید بر اینکه 4 مولفه بر تعیین هزینه ساخت و قیمت مسکن موثر است که یکی از آن ها تراکم بوده گفت : قیمت زمین ، هزینه عوارض های دولتی و شهرداری و همچنین هزینه تامین مصالح و دستمزد استادکاران 4 رکن اصلی در تعیین قیمت مسکن است که در بازه زمانی سال های 92 تا 97 ، همه این مولفه‌ها سالانه گران شد اما قیمت مسکن به دلیل عرضه زیاد و تقاضای کم و در واقع رکود حاکم بر بازار هیچ رشدی نداشت که در نتیجه در سال 98 و 99 مسکن دچار پرش قیمتی و تورم افسار گسیخته شد .

وی با تاکید بر اینکه بسیاری بر این باورند یکی از راه های گران و ارزان شدن قیمت مسکن می‌تواند تراکم فروشی باشد افزود : این مولفه به تنهایی نمی‌تواند، تاثیری در کاهش قیمت مسکن داشته باشد و تا کاهش قیمت در همه مولفه‌ها رخ ندهد شاهد اتفاق چشمگیری در ارزان یا گران شدن قیمت مسکن نخواهیم بود.

به نظر می رسد تا زمانی که تورم یعنی افزایش تدریجی قیمت کالاها و خدمات در طول یکسال (البته این تعریف در ایران را می توان افزایش ناگهانی و افسار گسیخته کالاها و خدمات در طول یکسال تعبیر کنیم) وجود داشته باشد کاهش قیمت مسکن یک رویا خواهد بود. چرا که یک پیمانکار انبوه ساز قطعا هزینه های مختلفی اعم از مصالح ساختمانی ، کارگر و استادکار ، بیمه های تامین اجتماعی کارگران ، هزینه خدمات ساختمانی را خواهد داشت  که همه این ها به نحوی با تورم در ارتباط است. برای مثال اگر حق بیمه یک کارگر ساختمانی در سال 99 ، کمی بیش از 700 هزار تومان بود امسال به چیزی نزدیک به 1 میلیون تومان رسیده و این قطعا برای کارفرما بار مالی خواهد داشت و همین هزینه ها نیز در قیمت مسکن موثر خواهد بود.

دولت با در نظر گرفتن یک ساز و کار مدیریتی منسجم می تواند در این زمینه ورود کند ، موضوعی که با افزایش شدید قیمت مسکن جای خالی آن احساس می شود.